財經探索 Rafe Chan

隨著經濟復甦的憧憬加強，各地房產市場的交投氣氛進一步升溫，當中尤以亞洲新興市場的氣氛最為熱絡。無論你有否置身於房產投資當中，近日透過媒體的廣泛報導，你總能夠感受到房產市場現時的沸騰情況，例如：在報章的大標題上經常看見－「北京的土地拍賣會上再次誔生兩幅新『地王』」、「香港的某新樓盤創下同區最高尺價」、「澳門某新樓盤在首日發售中超過9成單位火速售罄等….」，一時間，市民對樓價高談闊論，成為最具人氣的討論話題，驅使筆者也有興趣在這裡談談有關房產的事宜，不過，本篇文章不是用以探討澳門房產價格的未來去向，亦不是討論特首剛公佈施政佈後對樓市可能帶來的影響，這些容後有機會再談，本文現要探討的，是對於進行房產投資前理應考量的事項與所持正確的態度。筆者在近年看見身邊很多有意購置房產的人士對於高昂的樓價感到迷茫並頓失方寸，陷入所謂『買又怕跌，唔買又驚升』的兩難情緒局面，故此筆者有感而發地希望透過短短的一則文章，能為正在對購置房產感到困擾的人士帶來一點點啓示。

無可否認，房產投資一直甚受歡迎，這相信與傳統投資者的所謂『磚頭安全論』有莫大關連，畢竟房產既可自住，亦可出租，而追求理想的居住環境亦是眾多人士的傳統願望，故此市場對住房的龎大需求是無容置異的。筆者亦認為對於大部份人來說，房產的而且確是一個累積財富的有效工具。筆者亦傾向將房產投資對個人所帶來的效益分成兩個部份：1.個人感性部份2.投資價值部份。倘若投資者能對這兩部份的取向與定位正確，房產投資將可為你帶來滿意效果。

首先談談房產投資為個人感性部份所帶來的效益：房產投資所付予投資者的『實在』感覺絕非傳統金融工具所能比美的，尤其在住宅投資方面，擁有自置物業總讓人一種窩心、安全的感覺，尋求平穩安定是人的天性，再加上基於需解決實際居住的需要，又或者想避免租住與經常搬遷的煩憂，故此，對住宅進行購置將有效地滿足上述個人感性需求。

此外，對於單純考量投資價值效益部份而言，購置房產的目的是希望可在未來獲取租金收入與樓價增值收益，故此投資者在探討這一部份時不應帶有半點的感性色彩。以投資角度來看，租金回報率當然是我們要考慮的一個重要部份，而對樓宇進行維修保養的成本亦不能忽視。倘若房產所帶來的租金回報不佳，加上業主須定期繳付的維修保養成本亦高昂的話，長遠而言這當然是一筆欠佳的投資。當然，物業的升值能力是主要可產生收益的重要一環，故此地區經濟的發展，居民收入的提升，又或者是區內交通配套的改善，將會是推升物業需求的主要因素。另一方面，無論站在投機或投資的立場，房產投資還有一項非常寶貴的絕技，就是充份利用銀行給予你的信貸，從而製造出適當的槓桿投資效果，所以在利息低企、銀行擴充借貸規模的時候，每每都能為房產的價格帶來極大正面效果。故此，透過槓杆投資而獲取收益的乘數效果，仍是房產投資一個醉人之處。

房產投資動輒金額龎大，絕對可稱得上是人一生中一項極為重大的投資，所以，為確保房產投資過程的順利進行，個人在購置房產前的定位必需清晣，簡單來說就是要弄清楚你的取向是想獲得上述所提及的『感性效益』抑或是『投資效益』，為何要清晣定位，原因在於以上兩項目標均受不同因素所影響與干擾，定位不清只會讓投資者在未來陷入煩擾的困局。假如，你是次購置物業是為了解決住房需求，這或許是一個妥為感性的選擇，因為每項物業的地理位置、裝修間隔、座向景觀等對於每個人的喜好都不盡相同，絕非能夠一概而論。倘若你現時已找到一個足夠讓你與家人愉快的安樂窩，那麼當然值得替你高興，但在你決定置業前，請先認真的對下列問題進行考量：
1.你有否對自身的財務狀況作出充份的評估呢？如以按揭方式進行置業時每月供款佔家庭收入的比例又是否恰當？
2.倘若在未來經濟不景氣、又或者未來供款利率急劇攀升時，會否對你的供款能力構成重大影響呢？
3.是次置業決定又是否只是一時衝動、抱著『人有我有』的虛榮心態呢？
4.清楚明白物業價格也存在周期性變化，盲目抱有只升不降的心態是不恰當的。
5.你所購置的房產會否隱含了重大的修繕費用呢？(畢竟現時裝修的費用亦不是一個少數目!)
6.你作好長遠持有該項房產的心理準備了嗎？
倘若你能理性的思考過上述問題並得出滿意的答覆後，那麼你的置業大計將會更趨成功，而對於日後物業價格可能由於地區經濟的變化而出現的波動亦不應該過份緊張，你所要關心的，就是如何堅毅的去完成整個安樂窩的購置與供付。相反，倘若你對上述六項問題未能作出一個滿意的答覆，那麼請你稍為冷靜分析一下，或許是次的置業方案並未太合適於你，故此你在現階段須先努力提升你的財務狀況，又或者先從一些細面積的住宅單位入手，甚至租住房屋也是個不錯的選擇啊！總之要明白循序漸進的美德，置業是一項長遠舉措，過於以短視與一時衝動的購買行為將大幅降低你在未來面對經濟衝擊時的抗壓性，這將對你未來的生活構成重大風險。

相反,假如你是次購置房產的目的是為了獲取投資效益，那麼你先要問問自已究竟是個投資者抑或是投機者，投資者講求長遠穩定收益，投機者追求短期價格波動，當你的定位不同，所面對的風險與報酬也不同，基於資產價格短期表現隨機性高，陰晴捉模不定，再加上以槓杆式的對物業進行短期價格投機更需背負莫大風險，故此這裡先不談『房產投機』而談『房產投資』（雖然市場上充斥著大量誤以為是投資者的投機者）。要達致一項滿意的房產投資，投資者先要回答下列問題：
1.現時的租金回報在扣除必要的物業維修保養開支及利息支付後，能夠有一個相對的滿意報酬嗎？
2.你對該地區的長遠經濟發展具信心嗎？
3.房產身處的地點與交通配套優越嗎？
4.你有充份衡量過自身的財務狀況嗎？
5.你所進行的槓桿投資是你可承擔的能力範圍嗎？
6.你抱有長遠持有這項物業的心理準備嗎?
7.你有否對未來利率的可能變化進行考量嗎?
8.你有否想像過當地區經濟出現突如其來的衝擊時你能否安然渡過呢?
倘若你全數認同上述問題的話，那麼你亦有了成功的房產投資應有的把握，相反，在回答上述八項問題時大多答『否』的話，那麼我還是奉勸你要控制一下你現時的貪婪情緒，冷靜地考量你是否真的要進行這項投資。畢竟投資是一項理性的訴求，不應加入大量感性元素，尤其記得投資大師巴菲特的恩師－班杰明‧葛拉漢Benjamin Graham所說過的一番意重深長的說話：『投資是依靠徹底的分析，以確保本金的安全與適當的報酬。』你們認同嗎？
故此，想讓整個房產購置過程順利，事前的有效規劃與清晣地對自身訴求進行定位將尤關重要。BY: RAFE CHAN

有誰不想擁有一所完全屬於自已的漂亮房子呢？但記著置業與蓋房子一樣均要『按步就班』