財經探索 Rafe Chan

金融市場的作用在於對資金進行有效融通，簡單來說，就是設法將資金從剩餘者的手中引導至資金緊絀者手中，當然，融資方的『信用』狀況是整項融資過程中至為關鍵的考量因素，倘若能夠清楚了解該融資對象的財務與及信貸狀況將可讓投資者的風險大為降低，基於投資者對這些資訊的訴求，一些信貸評級機構便因此應運而生。

現時，金融市場上專對信貸進行評級的機構主要來自美國，例如：標準普爾（Standard & Poor’s）、穆迪（Moody’s）與及惠譽國際（Fitch）等均是國際歷史悠久的信貸評級機構。他們的職責主要在於對發債人（包括，企業，機構或政府）的償債能力與違約機會進行分析，從而向投資者提供專業與中立的評級意見，並揭示這些債務的相關信用風險資訊，當然，這些機構並不屬於官方機構，而他們所進行的信貸評級亦不是借貸方違約可能性的絶對標準。例如一個獲得ＡＡＡ評級的機構相比獲得ＡＡ評級的機構，前者出現違約的可能性將小於後者，但這亦不表示獲得ＡＡＡ評級的機構完全沒有違約的可能，只是它出現違約的機會相對很少罷了。故此，這些評級資訊只對投資者起參考作用而不是絕對指引。
信貸評級機構的出現除了可讓投資者取得融資方更詳盡的信貸資訊外，亦可幫助各企業、機構與及政府等發債人提升取得資金的信用能力。透過將發債人的信貸狀況進行評級，投資者將可根據自身所能承受的風險程度進行匹配，從而揀選出合適的投資對象，這樣將有效推動金融市場的整體融資規模與發展。當然，發債人的信用評分愈高，它的發債成本亦會較低，亦即表示投資者收取到該發債人的債券利率回報將較低，相反，發債人的信用評分愈低，投資者將以高風險為由並會索取更高的債券利率作為報酬。
那麼，讀者可能有興趣知道，這些評級機構是如可獲取利潤的呢？一般而言，評級機構的服務收費模式通常包括１.向發債人收取評級費用。２.向取得該項評級資訊的使用者收取費用。而這些評級機構將會採取一系列不同措施來防止與被評機構出現利益沖突的情況，藉以維護其中立性與權威性。但從金融海嘯爆發以來，這些評級機構一直被受批評，並指它們對公司的信貸狀況評估不足，以致未能及時向投資者作出充份預警。此外，近月所發生的歐洲債務危機亦被各方歸責於這些評級機構對部份歐洲國家評級過於苛刻所致，以上種種原因，遂令各評級機構將被列入政府監管的呼聲日益高漲。

自2008年爆發的金融海嘯後,這些評級機構的權威性被受質疑

港澳投資者一向鍾情於物業投資，畢竟＂磚頭＂所能付予的安全感覺對於傳統投資者來說可是其它投資工具所不能比美的，故此『買樓收租』的做法一直深受愛戴。但投資者亦要明白到在持有物業期內將在所難免地須對物業進行各項包括樓宇的維修保養、租務安排等管理事宜，當中所可能出現的煩擾往往不足為外人道。為了解決這一系列與物業管理有關的問題，房地產信托基金便得以應運而生。
所謂房地產信托基金(Real Estate Investment Trusts)是一項集眾人之力的投資方案；該基金將籌集得來的資金主力投資於諸如住宅物業、購物商場、寫字樓、工業大廈、貨倉、酒店、停車場及車位等房產，通過對其租金的收取作為主要收入的一種投資工具。
大部份投資者對REITs的認識都比較陌生，亦以為它是一種新興的投資工具，但其實REITs的誕生始於上世紀的六十年代，亦即表示距今而有差不多五十年的歷史。REITs首先在美國面世，隨後傳至澳洲等地，直到踏入2000年後才正式逐漸流入日本、南韓、新加坡及香港等亞洲地區。
房地產信託基金的最大特點是：一般會把最少90%的租金收益，在扣除相應管理費用後，以股息形式全數派發給投資人士。以現時為例，市場普遍REITs的息率一般為五厘至六厘水平。當然，此項利率一般不會被保證，實際派息多少這一點是要根據相關投資物業的表現而去決定。此外，房地產信託基金亦可在交易所當中進行買賣套現，而當中價格變化亦會受到相關投資物業價值與發展前景的變化所影響；換句話說，房地產信託基金的價格是可升可跌的。
可能投資者會問，投資於房地產信託基金與投資地產類股份又有何分別呢?其實，雖然此二種投資工具都是以地產作投資對像，但是我們會留意到，正如上文所說，房地產信託基金一般會把最少90%既淨收益以股息形式派回投資者。而地產類股份並不會採取這種做法，其實際派息情況將會由管理層作出決定。另一點不同的是，房地產信託基金一般只可單純投資於房地產項目，至於實際物業的發展活動通常是不可參與，這點或會影響到此類基金長遠的發展前景。此外，在借貸比率方面亦會有相關限制。大多規定不能超出某個特定範圍，相反，地產股方面就沒有此類限制。綜合以上幾點，雖說兩者都是以房地產作投資對像，但實際上投資房地產信託基金與投資於地產類股份所出現的分別亦不少。

REITS能讓你輕易一嘗“包租公”的滋味

從上文得知，讀者不難發現投資房地產信托基金就好像買樓收租一樣，主要收入都是以租金為主。而房地產信托基金更會委任一個獨立的基金管理公司對物業進行一系列相關管理事務，好讓投資者能收租之餘，更能免卻對物業進行管理一職。但投資者亦要注意，物業的質素與房產市道的氣氛將會是影響該項基金表現的最主要因素：倘若地產市道轉差，對於物業租金的議價能力將會下降，亦即表示租金的金額將會相應減少，投資者所收得的回報亦因而降低。所以，在投資房地產信托基金前，對於相關物業的質素、信托人與基金管理公司的資料、相關收費內容與及派息政策等都要作出詳細了解。