財經探索 Rafe Chan

港澳投資者一向鍾情於物業投資，畢竟＂磚頭＂所能付予的安全感覺對於傳統投資者來說可是其它投資工具所不能比美的，故此『買樓收租』的做法一直深受愛戴。但投資者亦要明白到在持有物業期內將在所難免地須對物業進行各項包括樓宇的維修保養、租務安排等管理事宜，當中所可能出現的煩擾往往不足為外人道。為了解決這一系列與物業管理有關的問題，房地產信托基金便得以應運而生。
所謂房地產信托基金(Real Estate Investment Trusts)是一項集眾人之力的投資方案；該基金將籌集得來的資金主力投資於諸如住宅物業、購物商場、寫字樓、工業大廈、貨倉、酒店、停車場及車位等房產，通過對其租金的收取作為主要收入的一種投資工具。
大部份投資者對REITs的認識都比較陌生，亦以為它是一種新興的投資工具，但其實REITs的誕生始於上世紀的六十年代，亦即表示距今而有差不多五十年的歷史。REITs首先在美國面世，隨後傳至澳洲等地，直到踏入2000年後才正式逐漸流入日本、南韓、新加坡及香港等亞洲地區。
房地產信託基金的最大特點是：一般會把最少90%的租金收益，在扣除相應管理費用後，以股息形式全數派發給投資人士。以現時為例，市場普遍REITs的息率一般為五厘至六厘水平。當然，此項利率一般不會被保證，實際派息多少這一點是要根據相關投資物業的表現而去決定。此外，房地產信託基金亦可在交易所當中進行買賣套現，而當中價格變化亦會受到相關投資物業價值與發展前景的變化所影響；換句話說，房地產信託基金的價格是可升可跌的。
可能投資者會問，投資於房地產信託基金與投資地產類股份又有何分別呢?其實，雖然此二種投資工具都是以地產作投資對像，但是我們會留意到，正如上文所說，房地產信託基金一般會把最少90%既淨收益以股息形式派回投資者。而地產類股份並不會採取這種做法，其實際派息情況將會由管理層作出決定。另一點不同的是，房地產信託基金一般只可單純投資於房地產項目，至於實際物業的發展活動通常是不可參與，這點或會影響到此類基金長遠的發展前景。此外，在借貸比率方面亦會有相關限制。大多規定不能超出某個特定範圍，相反，地產股方面就沒有此類限制。綜合以上幾點，雖說兩者都是以房地產作投資對像，但實際上投資房地產信託基金與投資於地產類股份所出現的分別亦不少。

REITS能讓你輕易一嘗“包租公”的滋味

從上文得知，讀者不難發現投資房地產信托基金就好像買樓收租一樣，主要收入都是以租金為主。而房地產信托基金更會委任一個獨立的基金管理公司對物業進行一系列相關管理事務，好讓投資者能收租之餘，更能免卻對物業進行管理一職。但投資者亦要注意，物業的質素與房產市道的氣氛將會是影響該項基金表現的最主要因素：倘若地產市道轉差，對於物業租金的議價能力將會下降，亦即表示租金的金額將會相應減少，投資者所收得的回報亦因而降低。所以，在投資房地產信托基金前，對於相關物業的質素、信托人與基金管理公司的資料、相關收費內容與及派息政策等都要作出詳細了解。