財經探索 Rafe Chan

港澳投資者一向鍾情於物業投資，畢竟＂磚頭＂所能付予的安全感覺對於傳統投資者來說可是其它投資工具所不能比美的，故此『買樓收租』的做法一直深受愛戴。但投資者亦要明白到在持有物業期內將在所難免地須對物業進行各項包括樓宇的維修保養、租務安排等管理事宜，當中所可能出現的煩擾往往不足為外人道。為了解決這一系列與物業管理有關的問題，房地產信托基金便得以應運而生。
所謂房地產信托基金(Real Estate Investment Trusts)是一項集眾人之力的投資方案；該基金將籌集得來的資金主力投資於諸如住宅物業、購物商場、寫字樓、工業大廈、貨倉、酒店、停車場及車位等房產，通過對其租金的收取作為主要收入的一種投資工具。
大部份投資者對REITs的認識都比較陌生，亦以為它是一種新興的投資工具，但其實REITs的誕生始於上世紀的六十年代，亦即表示距今而有差不多五十年的歷史。REITs首先在美國面世，隨後傳至澳洲等地，直到踏入2000年後才正式逐漸流入日本、南韓、新加坡及香港等亞洲地區。
房地產信託基金的最大特點是：一般會把最少90%的租金收益，在扣除相應管理費用後，以股息形式全數派發給投資人士。以現時為例，市場普遍REITs的息率一般為五厘至六厘水平。當然，此項利率一般不會被保證，實際派息多少這一點是要根據相關投資物業的表現而去決定。此外，房地產信託基金亦可在交易所當中進行買賣套現，而當中價格變化亦會受到相關投資物業價值與發展前景的變化所影響；換句話說，房地產信託基金的價格是可升可跌的。
可能投資者會問，投資於房地產信託基金與投資地產類股份又有何分別呢?其實，雖然此二種投資工具都是以地產作投資對像，但是我們會留意到，正如上文所說，房地產信託基金一般會把最少90%既淨收益以股息形式派回投資者。而地產類股份並不會採取這種做法，其實際派息情況將會由管理層作出決定。另一點不同的是，房地產信託基金一般只可單純投資於房地產項目，至於實際物業的發展活動通常是不可參與，這點或會影響到此類基金長遠的發展前景。此外，在借貸比率方面亦會有相關限制。大多規定不能超出某個特定範圍，相反，地產股方面就沒有此類限制。綜合以上幾點，雖說兩者都是以房地產作投資對像，但實際上投資房地產信託基金與投資於地產類股份所出現的分別亦不少。

REITS能讓你輕易一嘗“包租公”的滋味

從上文得知，讀者不難發現投資房地產信托基金就好像買樓收租一樣，主要收入都是以租金為主。而房地產信托基金更會委任一個獨立的基金管理公司對物業進行一系列相關管理事務，好讓投資者能收租之餘，更能免卻對物業進行管理一職。但投資者亦要注意，物業的質素與房產市道的氣氛將會是影響該項基金表現的最主要因素：倘若地產市道轉差，對於物業租金的議價能力將會下降，亦即表示租金的金額將會相應減少，投資者所收得的回報亦因而降低。所以，在投資房地產信托基金前，對於相關物業的質素、信托人與基金管理公司的資料、相關收費內容與及派息政策等都要作出詳細了解。

自希臘積壓已久的財政問題正式曝光後，其他『歐豬』國家亦無一幸免，相繼被揭財政『瘡疤』，甚至連它們的主權評級也同被調低或降至負面名單，繼而令區內國債及公債也遭到投資者連番拋售。一時間，歐洲債務危機的陰影籠罩全球金融市場，拖累歐元兌美元的匯率亦由2009年尾的1.51水平一度跌至1.21的四年新低，在6個月內跌幅高達20%，究竟，歐元緣何出現如此暴挫？
大部份市場人士歸究是次歐元暴挫與對沖基金的投機活動有關，並咬定它們是影響歐元下跌的主要元兇，當然，對沖基金的影響力不容忽視，要不然德國財政部也不會旋即禁止投資者對部份金融股票、歐元公債與及信貸違約掉期(CDS)進行無貨沽空。但俗語有云：『無風不起浪』，為何對沖基金偏要選擇歐元作為追擊對象?這裡總會有一些原因、又或者是一些空隙讓這些投機資金有機可乘，這些原因究竟是甚麼？相信當中最主要的結構性因由，就是那些『歐豬』國家的欠佳財政『體質』所致。

歐元的大幅下挫牽動了環球金融市場的敏感神經

現時，共有16個歐盟成員國採用歐元，在經歷完08年金融海嘯後的洗禮後，這些歐元國家的經濟復甦進程不一，銀行借貸活動大不如前，失業率亦居高不下，從而使早已積壓的財政問題逐步浮現，當中財政狀況最為嚴峻的首推希臘、葡萄牙、西班牙、意大利與愛爾蘭等被戲稱為『歐豬』的國家。要知道歐洲國家倘若要加入歐元區，條件是需要符合某些經濟條件所限制，例如成員國的預算赤字不可超過國內生產總值的3％，總體負債率亦不能超過國內生產總值60％，而對於通脹率與利率水平亦要求盡可能與成員國的水平一致。但按照現時情況看來，大部份歐元區國家已超越了上述標準，亦即意味了警告的紅燈早已亮起，當中尤以『歐豬五國』的超標情況最為嚴重，從而使市場人士對這些『歐豬』能否繼續保留採用歐元的身份有著重大疑問。一旦這些國家無奈地要離開歐元國身份，對歐元制度整個系統的運作與市場所付予之信心亦會構成短暫衝擊。（但長遠來說是禍是褔也說不定。）
國家的財政狀況惡化將會牽涉甚廣，其它的社會問題不說，在金融上，首當其衝的是這個國家所發行的國債，倘若你知道某人的財務狀況極度欠佳，我想你在對他進行借貸時也會進行詳細考量。而國債亦等同於國家所發行的『借據』，故此當國家的信用狀況惡化，投資者亦會對這些國債重新進行評價，繼而引發可能出現的惡性信用循環。當這些國家債券遭到投資者激烈拋售時，連帶這些國債所標示的貨幣匯率亦將受到波及，例如：市場在大規模拋售希臘國債或公債後，這將有可能加大了用以標示該批國債的貨幣－歐元在市場上的供應數量，原因在於一些外國投資者將很大機會把沽債所得之歐元換取回美元，倘若這項舉動在市場上繼續進行，將有機會使歐元陷入短期惡性貶值循環。
至於在經濟實體方面，倘若歐元區國家失業率持續低企，經濟維持不景氣狀況，這樣匯價的適當貶值將有助其出口的復甦，這亦為歐元的貶值局面提供了絕佳的藉口。
以上幾點可說是歐元近日持續積弱的主因，但不得不承認的是，對沖基金的推波助欄亦使歐元的弱勢愈演愈烈，大大加速了歐元向下的速度與深度。市場對歐元區經濟信心大為下降，正好為一眾對沖基金提供了甚佳的獲利機會。觀乎現時對沖基金追擊歐元的策略，主要按照宏觀經濟策略作基礎，並運用其一貫善長的多空策略，透過對金融市場的多個積弱環節進行攻擊。當中可能包括利用市場對部份歐元區政府財政的憂慮，大規模對該區的政府債券進行沽空，間接使這些國家的信貸違約掉期(CDS/Credit Default Swap)價格急升，從而在這些諸如CDS等衍生工具的價格變化中來獲取可觀的價差回報。此外，透過對歐洲一些金融機構的股票進行沽空，因而進一步推升了市場的恐慌情緒，逐漸在歐洲公債、股票與及歐元中建立起一個惡性的回饋系統，使投資者暫時遠離與歐元有關的投資，迫使資金瞬間撲向作為慣性避險工具的美元、日元與黃金中，要知道，在正常情況下美元與黃金的走向多呈反向，兩者同步上升的情況不會經常出現，但近日觀乎金融市場的變化，美元與黃金同呈強勢，將可反映市場的避險意欲十分高漲，這些現象均與歐元近日的大幅急挫存有莫大關連。按照現時金融資產的變化看來，對沖基金的投機目標未必只得歐元一個，或許反而是與歐元變化有關的其它金融資產。
對沖基金近日的連番投機活動或只是歐元近日大幅下挫的『導火線』而非結構性主因，故歐洲部份政府就算採用禁止無貨沽空的措施也只可起短暫『治標』之用，要知道問題徵結始終在於一些歐洲國家的財政狀況身上。故此，一套具備各個歐元國所接受與認同的援助方案絕對是解決問題的關鍵所在，這將有效防止危機在區內迅速蔓延。但各國的經濟訴求不一，援助計劃要在短期內順利進行亦不是件容易的事，這將有賴各成員國能做到相互寛宏包容，倘若各方未能放下身段，這將必然令歐洲甚至環球金融市場繼續維持陣痛。 BY:RAFE CHAN

著名對沖基金經理喬治.索羅斯(George Soros)早前表示,歐元區只有共同的中央銀行但缺乏統一的財政部門,這將是歐元體制中的一個嚴重缺陷

在剛過去的2010年5月6日，美國道瓊斯工業平均指數單日一度急挫997點，跌幅高達9.2%，並曾創下歷來美股最大的單日跌幅。雖然其後指數大幅反彈，最終只跌347點收市，但面對如此百年難得一見的金融奇觀，眾投資者已被嚇得目瞪口呆。對於是次的跌市原因可謂眾說紛紜：是人為造市？是錯盤交易？是程式指令推動？是希臘危機所驅使？抑或甚麼也不是，只是偶然的一次『黑天鵝事件』？
筆者非常喜愛一本名為『黑天鵝效應』（The Black Swan: The impact of the highly improbable – Nassim Nicholas Taleb）的書。自2008年拜讀後便對有關機率、不確定性與風險管理的觀點有了更嶄新的認知。這本書並不是一本完全談論投資的著作，但此書的內容主要以探討不確定性事件的出現與機率的問題，故書中的論點將對於深入研究一向變幻莫測的金融市場有莫大幫助。
首先，書中在前言裡已提到，古時候的歐洲人在未發現澳洲前，幾乎所有人均相信天鵝全是白色，為何他們如此堅持這個信念呢？原因在於他們經過多年來的觀察與經驗所得知，以往所看過天鵝的顏色均全是白色，並未曾試過一次觀看過黑色的天鵝，基於如此長時間的經驗反饋，當時的歐洲人便堅信所有天鵝均是白色。這裡就出現了一個極有趣的問題，眾人多年的經驗就完全等同於客觀的事實嗎？亦即我們所說：『將一個慌話說１０００遍便變為真實』的道理一樣，這個論點顯然站不住腳。在日常生活中，我們經常依賴一直以來所學習的資訊與經驗來判斷某事情發生的可能性並做出相應的決策。當然，如果我們所掌握的經驗與資訊是正確無誤，我們所作出的決策亦將是完美無暇。但無奈地如『黑天鵝效應』的作者所描述，其實我們單從以往觀察或經驗所習得的資訊本來就存有嚴重的侷限，正因如此，一些原先我們按照『常識』而始料不及的事件經常穿梭發生於我們的生活當中。這些看似沒有可能發生但總是發生的偶然事件，便被書中作者稱為『黑天鵝事件』。
黑天鵝事件具有以下三個特性：１.它總是偏離平均值極之遠：意思是發生的機率遠遠低過平均的期望發生的次數，亦即是極為罕見。２.該罕有的事件倘若發生時，將構成重大的衝擊與影響。３.雖然該事件極為罕有，但當事情發生後平庸的人類總是在事後找到看似合理的原因（後見之明），並過份自信地認為事情是可以準確預料。（但其實該事情在事前是完全隨機與未知的）。

歷史告訴我們,『黑天鵝』是金融市場的『常客』

再想想我們身邊有沒有任何黑天鵝事件的出現？正如該書作者Nassim Nicholas Taleb所述，每個人對於職業的選擇、配偶的相遇、事業的建立、所遭遇過的意外等等….，有多少是與原先你所預期的相吻合，並按照既訂的計劃所進行呢？試想像在2001年9月11日前、又或者是雷曼兄弟出事前、青海省玉樹大地震前、希臘政府債務危機前，有誰又能夠及早對這些事情作出準確預測呢?說到這裡我只想表達的是，在我們日常生活當中，有著眾多的未知元素，礙於人類之渺小與世界之大，而我們所能掌握的資訊又是那麼有限度，這又怎能對未來事件進行完全精準的預測呢？所以我們應該抱有謙遜的心態並承認自已在認知與預測能力上的局限，不要過於武斷地估算事情發生的可能並低估了潛在的風險威力，要知道完全莫視低概率事件的出現是很不智的。故此，未雨綢繆、完善好個人風險管理才是處世良方。尤其在變幻莫測的金融市場，所涉及的資訊與及變數眾多，各項已知的因素組合後將衍生出一系列新的未知因素，而這些未知因素在事情是很難作出預測的。故此作為一個成功的投資者，能對市況的變化作出準確預測固然重要，但基於我們所掌握資訊的局限性與多變，過份倚靠預測的結果只會低估了潛在風險的可能性；有見及此，投資者應先對自身的財務承擔能力進行評估，並規劃好當風險事件發生時對資金的應對狀況與防範方式。這樣才可有備無患並處之泰然，從而使長遠的投績效表現得更為理想與穩健。
最後，再引用另一本筆者甚喜愛的機率論相關之投資著作(The (Mis)Behavior of Markets－Benoit Mandelbrot)中文譯名:『股價、棉花與尼羅河密碼』中所說到的一段意味深長之內容，希望讀者們更明白在投資上風險管理的重要性：『幾個世紀以來，造船的人都知道要怎麼設計船身、船帆才安全。多數時候大海是平靜的，但颱風、颶風來臨時，海上景況就迴然不同了。造船人不能只考慮那95%風平浪靜的日子，更要想到另外5%的狂風巨浪才是對船隻真正的考驗。』在投資市場上亦一樣，你未必能知道每一次的經濟動盪，但我們可以做的，就是及早對風險進行適當的防範。要知道在現實當中，一些看似偶然的事件，或許亦總是必然的事件。 BY: RAFE CHAN

對於未來生活中可能出現的『黑天鵝事件』,你作好應對準備了嗎?

隨著經濟復甦的憧憬加強，各地房產市場的交投氣氛進一步升溫，當中尤以亞洲新興市場的氣氛最為熱絡。無論你有否置身於房產投資當中，近日透過媒體的廣泛報導，你總能夠感受到房產市場現時的沸騰情況，例如：在報章的大標題上經常看見－「北京的土地拍賣會上再次誔生兩幅新『地王』」、「香港的某新樓盤創下同區最高尺價」、「澳門某新樓盤在首日發售中超過9成單位火速售罄等….」，一時間，市民對樓價高談闊論，成為最具人氣的討論話題，驅使筆者也有興趣在這裡談談有關房產的事宜，不過，本篇文章不是用以探討澳門房產價格的未來去向，亦不是討論特首剛公佈施政佈後對樓市可能帶來的影響，這些容後有機會再談，本文現要探討的，是對於進行房產投資前理應考量的事項與所持正確的態度。筆者在近年看見身邊很多有意購置房產的人士對於高昂的樓價感到迷茫並頓失方寸，陷入所謂『買又怕跌，唔買又驚升』的兩難情緒局面，故此筆者有感而發地希望透過短短的一則文章，能為正在對購置房產感到困擾的人士帶來一點點啓示。

無可否認，房產投資一直甚受歡迎，這相信與傳統投資者的所謂『磚頭安全論』有莫大關連，畢竟房產既可自住，亦可出租，而追求理想的居住環境亦是眾多人士的傳統願望，故此市場對住房的龎大需求是無容置異的。筆者亦認為對於大部份人來說，房產的而且確是一個累積財富的有效工具。筆者亦傾向將房產投資對個人所帶來的效益分成兩個部份：1.個人感性部份2.投資價值部份。倘若投資者能對這兩部份的取向與定位正確，房產投資將可為你帶來滿意效果。

首先談談房產投資為個人感性部份所帶來的效益：房產投資所付予投資者的『實在』感覺絕非傳統金融工具所能比美的，尤其在住宅投資方面，擁有自置物業總讓人一種窩心、安全的感覺，尋求平穩安定是人的天性，再加上基於需解決實際居住的需要，又或者想避免租住與經常搬遷的煩憂，故此，對住宅進行購置將有效地滿足上述個人感性需求。

此外，對於單純考量投資價值效益部份而言，購置房產的目的是希望可在未來獲取租金收入與樓價增值收益，故此投資者在探討這一部份時不應帶有半點的感性色彩。以投資角度來看，租金回報率當然是我們要考慮的一個重要部份，而對樓宇進行維修保養的成本亦不能忽視。倘若房產所帶來的租金回報不佳，加上業主須定期繳付的維修保養成本亦高昂的話，長遠而言這當然是一筆欠佳的投資。當然，物業的升值能力是主要可產生收益的重要一環，故此地區經濟的發展，居民收入的提升，又或者是區內交通配套的改善，將會是推升物業需求的主要因素。另一方面，無論站在投機或投資的立場，房產投資還有一項非常寶貴的絕技，就是充份利用銀行給予你的信貸，從而製造出適當的槓桿投資效果，所以在利息低企、銀行擴充借貸規模的時候，每每都能為房產的價格帶來極大正面效果。故此，透過槓杆投資而獲取收益的乘數效果，仍是房產投資一個醉人之處。

房產投資動輒金額龎大，絕對可稱得上是人一生中一項極為重大的投資，所以，為確保房產投資過程的順利進行，個人在購置房產前的定位必需清晣，簡單來說就是要弄清楚你的取向是想獲得上述所提及的『感性效益』抑或是『投資效益』，為何要清晣定位，原因在於以上兩項目標均受不同因素所影響與干擾，定位不清只會讓投資者在未來陷入煩擾的困局。假如，你是次購置物業是為了解決住房需求，這或許是一個妥為感性的選擇，因為每項物業的地理位置、裝修間隔、座向景觀等對於每個人的喜好都不盡相同，絕非能夠一概而論。倘若你現時已找到一個足夠讓你與家人愉快的安樂窩，那麼當然值得替你高興，但在你決定置業前，請先認真的對下列問題進行考量：
1.你有否對自身的財務狀況作出充份的評估呢？如以按揭方式進行置業時每月供款佔家庭收入的比例又是否恰當？
2.倘若在未來經濟不景氣、又或者未來供款利率急劇攀升時，會否對你的供款能力構成重大影響呢？
3.是次置業決定又是否只是一時衝動、抱著『人有我有』的虛榮心態呢？
4.清楚明白物業價格也存在周期性變化，盲目抱有只升不降的心態是不恰當的。
5.你所購置的房產會否隱含了重大的修繕費用呢？(畢竟現時裝修的費用亦不是一個少數目!)
6.你作好長遠持有該項房產的心理準備了嗎？
倘若你能理性的思考過上述問題並得出滿意的答覆後，那麼你的置業大計將會更趨成功，而對於日後物業價格可能由於地區經濟的變化而出現的波動亦不應該過份緊張，你所要關心的，就是如何堅毅的去完成整個安樂窩的購置與供付。相反，倘若你對上述六項問題未能作出一個滿意的答覆，那麼請你稍為冷靜分析一下，或許是次的置業方案並未太合適於你，故此你在現階段須先努力提升你的財務狀況，又或者先從一些細面積的住宅單位入手，甚至租住房屋也是個不錯的選擇啊！總之要明白循序漸進的美德，置業是一項長遠舉措，過於以短視與一時衝動的購買行為將大幅降低你在未來面對經濟衝擊時的抗壓性，這將對你未來的生活構成重大風險。

相反,假如你是次購置房產的目的是為了獲取投資效益，那麼你先要問問自已究竟是個投資者抑或是投機者，投資者講求長遠穩定收益，投機者追求短期價格波動，當你的定位不同，所面對的風險與報酬也不同，基於資產價格短期表現隨機性高，陰晴捉模不定，再加上以槓杆式的對物業進行短期價格投機更需背負莫大風險，故此這裡先不談『房產投機』而談『房產投資』（雖然市場上充斥著大量誤以為是投資者的投機者）。要達致一項滿意的房產投資，投資者先要回答下列問題：
1.現時的租金回報在扣除必要的物業維修保養開支及利息支付後，能夠有一個相對的滿意報酬嗎？
2.你對該地區的長遠經濟發展具信心嗎？
3.房產身處的地點與交通配套優越嗎？
4.你有充份衡量過自身的財務狀況嗎？
5.你所進行的槓桿投資是你可承擔的能力範圍嗎？
6.你抱有長遠持有這項物業的心理準備嗎?
7.你有否對未來利率的可能變化進行考量嗎?
8.你有否想像過當地區經濟出現突如其來的衝擊時你能否安然渡過呢?
倘若你全數認同上述問題的話，那麼你亦有了成功的房產投資應有的把握，相反，在回答上述八項問題時大多答『否』的話，那麼我還是奉勸你要控制一下你現時的貪婪情緒，冷靜地考量你是否真的要進行這項投資。畢竟投資是一項理性的訴求，不應加入大量感性元素，尤其記得投資大師巴菲特的恩師－班杰明‧葛拉漢Benjamin Graham所說過的一番意重深長的說話：『投資是依靠徹底的分析，以確保本金的安全與適當的報酬。』你們認同嗎？
故此，想讓整個房產購置過程順利，事前的有效規劃與清晣地對自身訴求進行定位將尤關重要。BY: RAFE CHAN

有誰不想擁有一所完全屬於自已的漂亮房子呢？但記著置業與蓋房子一樣均要『按步就班』

隨著近月環球資金的陸續鬆綁，經濟指標略呈好轉的同時，美國也終於開始正式踏出退市的第一步:2010年2月18日，美國聯儲局突向外間宣佈將貼現窗的利率調升1/4厘至0.75厘；雖然這次的利率調升並未涉及到聯邦基金目標利率，但無可否認，隨著是次貼現息率的調升，或多或少可將商業銀行中部份過剩的流動資金消化掉，此舉亦意味了早前為救市而推出的超寛鬆貨幣政策或許已暫告一段落，並為未來龎大退市計劃正式揭開一個小小的序幕。
為何美國是次調升貼現窗息率會被金融市場解讀成退市的序幕？市場有這個預期可謂絕對合情合理，首先，當商業銀行有感資金短缺時，其中一種獲得資金的方法是透過將認可的債券放進中央銀行進行抵押，然後獲取中央銀行拆入資金以解決財務緊絀的局面。而商業銀行所繳付的利息成本則稱為貼現窗利率，故中央銀行可透過對貼現窗利率的增（減）達致預期的貨幣政策效果。是次美聯儲將貼現窗利率輕微調升，將加重了商業銀行的資金拆借成本，因而降低了商業銀行的借貸意欲，間接令當前銀根進行緊縮。早前在金融海嘯爆發時美聯儲除了將聯邦基金目標利率調低外，同時亦將這個貼現窗利率大幅調低，事隔一年多的今天，美聯儲反將貼現窗利率調升，其意圖亦是顯然易見的。

透過調整貼現率來控制銀根是中央銀行慣用的一項貨幣政策

目前，聯儲局退市的意願已逐漸清晰，金融市場亦理應一早作好心理準備，畢竟退市是早晚會發生的事，超寛鬆的貨幣政策不可能永無止境地存在。對投資者而言，退市步伐節奏的快慢必然是現階段最為關心的課題，就現時美國的失業狀況與歐洲經濟的消極發展而言，美國的退市步伐理應不會過份急速，但投資者亦要明白，通脹的發展勢頭將是美國下一個極度關注的問題。理論上低息的環境或許有助經濟的復甦，但過份寛鬆的貨幣政策亦會惹來通脹這隻野性難馴的惡虎，所以投資者不應自以為可充份掌握美國貨幣政策的時間表，資金的轉向或許會較市場預期的來得更突然，早前沉醉於這個超低息投資環境的短線投機者更要作好心理準備，一厢情願地以為低息環境將無限期存在只是自欺欺人的想法。筆者尤其記得在上年8月時，向來敢言的澳洲央行行長史蒂文斯(Glenn Stevens)於一次公開演說中提及：『作為一個精明的央行，不一定要等待到失業率回落才進行加息。』及後，澳洲央行在10月開始連續三度升息（當時失業率還是處於約5.9%），將基準利率從歷史低位的3%上調至3.75%，利率調升速度之快亦讓市場人士側目。當然，澳洲的經濟情況與美國不盡相同，但籍此我們將可得知，央行的貨幣政策往往都會帶給投資者『意外』驚喜。BY: RAFE CHAN